Ciudad de Mexico es una de las ciudades mas diversas del mundo en cuanto a oferta inmobiliaria. Puedes encontrar departamentos desde $800,000 MXN en alcaldias como Iztapalapa hasta penthouses de mas de $50 millones en Polanco o Lomas de Chapultepec. El precio depende de la zona, el tipo de propiedad, la edad del inmueble y las amenidades. En esta guia te damos un panorama real de cuanto cuesta comprar casa o departamento en CDMX en 2026 para que puedas planear tu compra con informacion clara.
Precios promedio por zona
Los precios por metro cuadrado varian dramaticamente entre colonias. Esta tabla resume los rangos actualizados a 2026:
| Zona / Colonia | Precio por m² (MXN) | Depto de 70 m² (aprox.) | Casa de 150 m² (aprox.) |
|---|---|---|---|
| Polanco | $60,000 - $120,000 | $4,200,000 - $8,400,000 | $9,000,000 - $18,000,000 |
| Condesa / Roma | $40,000 - $70,000 | $2,800,000 - $4,900,000 | $6,000,000 - $10,500,000 |
| Santa Fe | $35,000 - $60,000 | $2,450,000 - $4,200,000 | $5,250,000 - $9,000,000 |
| Del Valle | $30,000 - $50,000 | $2,100,000 - $3,500,000 | $4,500,000 - $7,500,000 |
| Coyoacan | $25,000 - $45,000 | $1,750,000 - $3,150,000 | $3,750,000 - $6,750,000 |
| Narvarte | $25,000 - $40,000 | $1,750,000 - $2,800,000 | $3,750,000 - $6,000,000 |
| Tlalpan | $15,000 - $28,000 | $1,050,000 - $1,960,000 | $2,250,000 - $4,200,000 |
| Iztapalapa | $10,000 - $18,000 | $700,000 - $1,260,000 | $1,500,000 - $2,700,000 |
Los precios mas altos dentro de cada rango corresponden a inmuebles nuevos o remodelados, en calles principales y con amenidades como estacionamiento, roof garden o vigilancia 24 horas.
¿Cuanto necesitas ganar?
La regla general del mercado hipotecario mexicano es que tu mensualidad no supere el 30% de tu ingreso neto. Aqui algunos ejemplos para un credito a 20 años con tasa promedio del 10.5%:
| Valor de la propiedad | Enganche (20%) | Monto a financiar | Mensualidad aprox. | Ingreso mensual requerido |
|---|---|---|---|---|
| $1,500,000 MXN | $300,000 | $1,200,000 | $12,500 | $42,000 |
| $2,500,000 MXN | $500,000 | $2,000,000 | $20,800 | $69,000 |
| $4,000,000 MXN | $800,000 | $3,200,000 | $33,300 | $111,000 |
| $6,000,000 MXN | $1,200,000 | $4,800,000 | $50,000 | $167,000 |
| $10,000,000 MXN | $2,000,000 | $8,000,000 | $83,300 | $278,000 |
Estos calculos son aproximados y varian segun el banco, tu historial crediticio y las condiciones del mercado. Algunos bancos aceptan acreditar ingresos en pareja para aumentar la capacidad de compra.
Costos adicionales al precio de compra
El precio de la propiedad no es todo lo que vas a pagar. Considera estos gastos adicionales que pueden sumar entre el 8% y el 15% del valor del inmueble:
Escrituracion (5% - 8%)
Este es el costo mas grande despues del precio de venta. Incluye:
- ISAI (Impuesto sobre Adquisicion de Inmuebles): En CDMX va del 4.5% al 5.73% del valor de la propiedad. Para una casa de $3,000,000 MXN, esto representa entre $135,000 y $171,900 MXN
- Honorarios notariales: Entre 0.5% y 1.5% del valor. Tip: siempre cotiza con al menos 3 notarios
- Derechos de Registro Publico: 0.5% a 1% del valor del inmueble
Para una guia completa de escrituracion, consulta nuestra guia de gastos de escrituracion.
Avaluo (0.15% - 0.25%)
Es obligatorio para cualquier credito hipotecario. Un perito valuador certificado inspecciona la propiedad y emite un dictamen de valor. Para una propiedad de $3,000,000 MXN, el avaluo cuesta entre $4,500 y $7,500 MXN.
Comision del agente inmobiliario
Generalmente la paga el vendedor (3% a 6% del valor de venta), pero en algunos casos se negocia entre ambas partes. Como comprador, confirma desde el inicio quien cubre esta comision.
Mudanza y adecuaciones
No olvides presupuestar la mudanza ($3,000 - $15,000 MXN dependiendo del volumen y distancia) y posibles adecuaciones como pintura, limpieza profunda o reparaciones menores ($10,000 - $50,000 MXN).
Costos ocultos que muchos compradores olvidan: El predial atrasado (verifica que el vendedor este al corriente), cuotas de mantenimiento en condominios (pueden ir de $1,500 a $8,000 MXN/mes), instalacion de servicios (internet, gas) y el costo del credito mismo (comision por apertura del 1% al 2%). Suma todos estos gastos antes de comprometerte.
Opciones de financiamiento
Credito bancario
Los bancos en Mexico ofrecen creditos hipotecarios con estas condiciones generales en 2026:
- Tasa de interes: 9.5% a 12.5% anual fija
- Plazo: 10, 15 o 20 años
- Enganche minimo: 10% a 20%
- Comision por apertura: 1% a 2% del monto financiado
- Edad maxima al termino: 65 a 70 años
Los bancos con mejores tasas actualmente incluyen Banorte, HSBC, Scotiabank y Santander. Compara con un simulador antes de decidir.
Infonavit
Si cotizas en el IMSS, puedes usar tu credito Infonavit. En 2026 el monto maximo es de aproximadamente $2,200,000 MXN, pero puedes combinarlo con un credito bancario (Cofinavit) para alcanzar propiedades de mayor valor. Consulta todos los detalles en nuestra guia de Infonavit.
Fovissste
Para trabajadores del gobierno federal que cotizan en el ISSSTE. Funciona de manera similar al Infonavit, con sorteos periodicos y la opcion de credito conyugal.
Credito conyugal
Tanto Infonavit como Fovissste permiten sumar los creditos de ambos conyuges para aumentar el monto disponible. Incluso puedes combinar Infonavit + Fovissste si uno cotiza en IMSS y otro en ISSSTE. Esta opcion te permite acceder a propiedades de mayor valor sin necesidad de credito bancario adicional.
Tips para conseguir mejor precio
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Compara al menos 10 propiedades antes de hacer oferta. Conocer el mercado te da poder de negociacion y evita que pagues de mas por impulso.
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Negocia siempre. En CDMX es comun obtener descuentos del 5% al 10% sobre el precio publicado, especialmente en propiedades que llevan mas de 3 meses en el mercado.
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Busca propiedades que necesiten remodelacion. Una propiedad con detalles cosmeticos (pintura, pisos, cocina) puede costar 15% a 20% menos y la inversion en remodelacion se recupera con creces.
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Considera zonas emergentes. Colonias como la Doctores, Guerrero, San Rafael y la Obrera estan en proceso de revalorizacion y ofrecen precios por metro cuadrado mucho mas accesibles que sus vecinas mas consolidadas.
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Aprovecha temporadas bajas. Enero, febrero y agosto suelen tener menor demanda. Los vendedores motivados en estas fechas estan mas abiertos a negociar.
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Revisa el historico de precios. Un agente inmobiliario con experiencia en la zona puede mostrarte como han evolucionado los precios y si la propiedad esta sobrevalorada.
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Paga de contado si puedes. Los vendedores suelen ofrecer descuentos del 5% al 15% para operaciones de contado porque evitan la incertidumbre del proceso bancario.
La preventa puede ahorrarte entre un 15% y 25%. Comprar en preventa significa adquirir un inmueble que aun esta en construccion. Los desarrolladores ofrecen precios mas bajos para financiar la obra, y el valor de la propiedad suele aumentar conforme avanza la construccion. El riesgo: asegurate de que el desarrollador tenga historial comprobado y pide garantias por escrito.
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