Ciudad de México es una de las ciudades más diversas del mundo en cuanto a oferta inmobiliaria. Puedes encontrar departamentos desde $800,000 MXN en alcaldías como Iztapalapa hasta penthouses de más de $50 millones en Polanco o Lomas de Chapultepec. El precio depende de la zona, el tipo de propiedad, la edad del inmueble y las amenidades. En esta guía te damos un panorama real de cuánto cuesta comprar casa o departamento en CDMX en 2026 para que puedas planear tu compra con información clara.
Precios promedio por zona
Los precios por metro cuadrado varían dramáticamente entre colonias. Esta tabla resume los rangos actualizados a 2026:
| Zona / Colonia | Precio por m² (MXN) | Depto de 70 m² (aprox.) | Casa de 150 m² (aprox.) |
|---|---|---|---|
| Polanco | $60,000 - $120,000 | $4,200,000 - $8,400,000 | $9,000,000 - $18,000,000 |
| Condesa / Roma | $40,000 - $70,000 | $2,800,000 - $4,900,000 | $6,000,000 - $10,500,000 |
| Santa Fe | $35,000 - $60,000 | $2,450,000 - $4,200,000 | $5,250,000 - $9,000,000 |
| Del Valle | $30,000 - $50,000 | $2,100,000 - $3,500,000 | $4,500,000 - $7,500,000 |
| Coyoacán | $25,000 - $45,000 | $1,750,000 - $3,150,000 | $3,750,000 - $6,750,000 |
| Narvarte | $25,000 - $40,000 | $1,750,000 - $2,800,000 | $3,750,000 - $6,000,000 |
| Tlalpan | $15,000 - $28,000 | $1,050,000 - $1,960,000 | $2,250,000 - $4,200,000 |
| Iztapalapa | $10,000 - $18,000 | $700,000 - $1,260,000 | $1,500,000 - $2,700,000 |
Los precios más altos dentro de cada rango corresponden a inmuebles nuevos o remodelados, en calles principales y con amenidades como estacionamiento, roof garden o vigilancia 24 horas.
¿Cuánto necesitas ganar?
La regla general del mercado hipotecario mexicano es que tu mensualidad no supere el 30% de tu ingreso neto. Aquí algunos ejemplos para un crédito a 20 años con tasa promedio del 10.5%:
| Valor de la propiedad | Enganche (20%) | Monto a financiar | Mensualidad aprox. | Ingreso mensual requerido |
|---|---|---|---|---|
| $1,500,000 MXN | $300,000 | $1,200,000 | $12,500 | $42,000 |
| $2,500,000 MXN | $500,000 | $2,000,000 | $20,800 | $69,000 |
| $4,000,000 MXN | $800,000 | $3,200,000 | $33,300 | $111,000 |
| $6,000,000 MXN | $1,200,000 | $4,800,000 | $50,000 | $167,000 |
| $10,000,000 MXN | $2,000,000 | $8,000,000 | $83,300 | $278,000 |
Estos cálculos son aproximados y varían según el banco, tu historial crediticio y las condiciones del mercado. Algunos bancos aceptan acreditar ingresos en pareja para aumentar la capacidad de compra.
Costos adicionales al precio de compra
El precio de la propiedad no es todo lo que vas a pagar. Considera estos gastos adicionales que pueden sumar entre el 8% y el 15% del valor del inmueble:
Escrituración (5% - 8%)
Este es el costo más grande después del precio de venta. Incluye:
- ISAI (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles): En CDMX va del 4.5% al 5.73% del valor de la propiedad. Para una casa de $3,000,000 MXN, esto representa entre $135,000 y $171,900 MXN
- Honorarios notariales: Entre 0.5% y 1.5% del valor. Tip: siempre cotiza con al menos 3 notarios
- Derechos de Registro Público: 0.5% a 1% del valor del inmueble
Para una guía completa de escrituración, consulta nuestra guía de gastos de escrituración.
Avalúo (0.15% - 0.25%)
Es obligatorio para cualquier crédito hipotecario. Un perito valuador certificado inspecciona la propiedad y emite un dictamen de valor. Para una propiedad de $3,000,000 MXN, el avalúo cuesta entre $4,500 y $7,500 MXN.
Comisión del agente inmobiliario
Generalmente la paga el vendedor (3% a 6% del valor de venta), pero en algunos casos se negocia entre ambas partes. Como comprador, confirma desde el inicio quién cubre esta comisión.
Mudanza y adecuaciones
No olvides presupuestar la mudanza ($3,000 - $15,000 MXN dependiendo del volumen y distancia) y posibles adecuaciones como pintura, limpieza profunda o reparaciones menores ($10,000 - $50,000 MXN).
Costos ocultos que muchos compradores olvidan: El predial atrasado (verifica que el vendedor esté al corriente), cuotas de mantenimiento en condominios (pueden ir de $1,500 a $8,000 MXN/mes), instalación de servicios (internet, gas) y el costo del crédito mismo (comisión por apertura del 1% al 2%). Suma todos estos gastos antes de comprometerte.
Opciones de financiamiento
Crédito bancario
Los bancos en México ofrecen créditos hipotecarios con estas condiciones generales en 2026:
- Tasa de interés: 9.5% a 12.5% anual fija
- Plazo: 10, 15 o 20 años
- Enganche mínimo: 10% a 20%
- Comisión por apertura: 1% a 2% del monto financiado
- Edad máxima al término: 65 a 70 años
Los bancos con mejores tasas actualmente incluyen Banorte, HSBC, Scotiabank y Santander. Compara con un simulador antes de decidir.
Infonavit
Si cotizas en el IMSS, puedes usar tu crédito Infonavit. En 2026 el monto máximo es de aproximadamente $2,200,000 MXN, pero puedes combinarlo con un crédito bancario (Cofinavit) para alcanzar propiedades de mayor valor. Consulta todos los detalles en nuestra guía de Infonavit.
Fovissste
Para trabajadores del gobierno federal que cotizan en el ISSSTE. Funciona de manera similar al Infonavit, con sorteos periódicos y la opción de crédito conyugal.
Crédito conyugal
Tanto Infonavit como Fovissste permiten sumar los créditos de ambos cónyuges para aumentar el monto disponible. Incluso puedes combinar Infonavit + Fovissste si uno cotiza en IMSS y otro en ISSSTE. Esta opción te permite acceder a propiedades de mayor valor sin necesidad de crédito bancario adicional.
Tips para conseguir mejor precio
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Compara al menos 10 propiedades antes de hacer oferta. Conocer el mercado te da poder de negociación y evita que pagues de más por impulso.
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Negocia siempre. En CDMX es común obtener descuentos del 5% al 10% sobre el precio publicado, especialmente en propiedades que llevan más de 3 meses en el mercado.
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Busca propiedades que necesiten remodelación. Una propiedad con detalles cosméticos (pintura, pisos, cocina) puede costar 15% a 20% menos y la inversión en remodelación se recupera con creces.
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Considera zonas emergentes. Colonias como la Doctores, Guerrero, San Rafael y la Obrera están en proceso de revalorización y ofrecen precios por metro cuadrado mucho más accesibles que sus vecinas más consolidadas.
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Aprovecha temporadas bajas. Enero, febrero y agosto suelen tener menor demanda. Los vendedores motivados en estas fechas están más abiertos a negociar.
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Revisa el histórico de precios. Un agente inmobiliario con experiencia en la zona puede mostrarte cómo han evolucionado los precios y si la propiedad está sobrevalorada.
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Paga de contado si puedes. Los vendedores suelen ofrecer descuentos del 5% al 15% para operaciones de contado porque evitan la incertidumbre del proceso bancario.
La preventa puede ahorrarte entre un 15% y 25%. Comprar en preventa significa adquirir un inmueble que aún está en construcción. Los desarrolladores ofrecen precios más bajos para financiar la obra, y el valor de la propiedad suele aumentar conforme avanza la construcción. El riesgo: asegúrate de que el desarrollador tenga historial comprobado y pide garantías por escrito.
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